萬科：住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展應(yīng)政策標(biāo)準(zhǔn)先行
由住建部牽頭制定的“住宅產(chǎn)業(yè)化行動(dòng)方案”目前已經(jīng)形成框架。據(jù)透露，到2015年，將在全國(guó)培育20個(gè)左右試點(diǎn)，其中，東部地區(qū)發(fā)展10個(gè)左右，中西部各發(fā)展5個(gè)。其實(shí)，當(dāng)前一些有遠(yuǎn)見的企業(yè)已經(jīng)開始嘗試住宅產(chǎn)業(yè)化，比如萬科、遠(yuǎn)大等等，這些企業(yè)正在引領(lǐng)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模式變革?！?
日前，萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁毛大慶就推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)表了自己的看法，他認(rèn)為，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化面臨三個(gè)主要問題。
第一個(gè)問題關(guān)于成本。住宅產(chǎn)業(yè)化的成本要高于傳統(tǒng)建筑方式，目前PC外墻成本增量大約是380元/平方米的水平。從日本的經(jīng)驗(yàn)看，這個(gè)差距可能會(huì)隨應(yīng)用規(guī)模的擴(kuò)大而略有縮小，但不會(huì)消失。
第二個(gè)問題關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)。如目前關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化缺少統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范和認(rèn)證體系，給后期配套政策落實(shí)帶來困難。有些部分雖有標(biāo)準(zhǔn)，但不統(tǒng)一，如裝修部件標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)的投訴糾紛頻繁出現(xiàn)?！?
對(duì)于如何解決以上問題，毛大慶給出了政策建議:
1.中央要出臺(tái)政策推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。目前沈陽(yáng)、北京、上海、深圳等城市已出臺(tái)了一些措施，鼓勵(lì)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，但僅憑地方之力難以推動(dòng)這項(xiàng)工作。一是，住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)需要有輻射半徑，單一城市無法滿足需要。二是，環(huán)境改善效應(yīng)需要大范圍區(qū)域配合才能體現(xiàn)。某些城市對(duì)此認(rèn)識(shí)不足。三是，有些政策地方難以協(xié)調(diào)，如標(biāo)準(zhǔn)、稅收等。
2.用地規(guī)劃方面。參考香港經(jīng)驗(yàn)及北京、上海市已出臺(tái)政策，對(duì)立項(xiàng)的產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目，給予3%－5%的容積率面積獎(jiǎng)勵(lì)。此舉大約能夠彌補(bǔ)成本增量的20%－40%。
3.稅費(fèi)及財(cái)政補(bǔ)貼方面。一是，建議對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化工廠，考慮有些小企業(yè)不能提供增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，建議適用較低的增值稅稅率，如11%；在計(jì)算土地增值稅時(shí)，適當(dāng)提高房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)扣除比例；二是，建議擴(kuò)大綠色建筑財(cái)政補(bǔ)貼范圍，參考上海市已出臺(tái)政策，對(duì)裝配率達(dá)到15%以上的項(xiàng)目給予財(cái)政補(bǔ)貼每平方米60元，對(duì)裝配率達(dá)到25%以上的項(xiàng)目給予財(cái)政補(bǔ)貼每平方米100元，大約能彌補(bǔ)成本增量的15%－20%?！?
4.住宅建設(shè)及管理方面。由于住宅產(chǎn)業(yè)化改變建筑投資支出節(jié)奏，大幅增加前期投入，建議辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)可適度降低工程進(jìn)度要求。在已實(shí)施預(yù)售監(jiān)管的城市針對(duì)此類項(xiàng)目可免予監(jiān)管或簡(jiǎn)化監(jiān)管要求。在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，注意避免誤傷。如因?qū)嵤┤b修、產(chǎn)業(yè)化和綠色技術(shù)導(dǎo)致的成本增加，建議從房?jī)r(jià)上漲考核中剔除出去。
5.住宅設(shè)計(jì)建筑標(biāo)準(zhǔn)方面。標(biāo)準(zhǔn)制定對(duì)推廣住宅產(chǎn)業(yè)化至關(guān)重要。在統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)前，為便于立項(xiàng)、規(guī)劃、審批、驗(yàn)收及審計(jì)各環(huán)節(jié)的認(rèn)定和操作，建議先確定以下幾項(xiàng)指標(biāo)為產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，包括PC率、全裝修和裝配式內(nèi)隔墻的應(yīng)用。
編輯：王欣欣
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